La inversión inmobiliaria, entre la mercadotecnia y las finanzas. Irving Escalante Castillo

La inversión inmobiliaria, entre la mercadotecnia y las finanzas. Irving Escalante Castillo

 
Cuando hablamos de inversión inmobiliaria debemos estar muy conscientes de los términos con los que se comunica la oferta.

En las redes sociales abundan los anuncios de grandes oportunidades de inversión inmobiliaria y también podcasts de gurús expertos en inversión que tocan temas relacionados con la inversión inmobiliaria. En las calles hay anuncios y carteles invitando a la gente a comprar lotes, propiedades, etc.

Siempre que se utilice la palabra inversión debe ir pegada a la palabra riesgo (tiempo). Sin embargo, en la publicidad nunca te muestran los riesgos, es más casi siempre los ocultan.

En la inversión inmobiliaria se deben tener en cuenta varios aspectos, que los planteo como preguntas:

a) ¿Quién los comercializa?
b) ¿Es la ubicación adecuada? Bien se dice que en cuestión de inmuebles la ubicación es gran parte del éxito.
c) ¿Qué rendimiento ofrece? 
d) ¿Qué plusvalía se esperaría?

No es lo mismo el rendimiento que la plusvalía. Este último solo se obtiene hasta que venda la propiedad. En muchas publicaciones no se explica con claridad este concepto y atraen a los poco conocedores con números que suenan rimbombantes de "plusvalía”, cuando en realidad solo se haría efectivo si el propietario se desprende del bien.

La mercadotecnia invitando o empujando a comprar tierra, lotes, casas y cualquier bien inmueble nos debe llevar a analizar con exagerada cautela y tener en cuenta la parte financiera. 

Mercadotecnia y Finanzas tienen que estar en concordancia.

Por esto decidí escribir estas opciones que son reales para ponerlos en tu radar y ayudarte a distinguir qué es una inversión y que no es una inversión.

  • Inversión en FIBRAS. Conocidas así a los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces son un instrumento de inversión que por medio de una empresa adquiere propiedades a gran escala en diversos sectores como edificios de oficinas, naves industriales, centros comerciales y hoteles. Los inmuebles son administrados por equipos de personas profesionales que se encargan de mantener, operar y mejorar los inmuebles para satisfacer necesidades de sus inquilinos y generen rentas y rendimientos para sus inversionistas. Son de riesgo medio a alto debido a las turbulencias económicas a los que puedan estar sujetos los proyectos. Es necesario un análisis profundo para evaluar los grados de riesgo.
  • Inversión directa en una empresa inmobiliaria. Consiste en aportar recursos en un proyecto para construcción (por ejemplo, de vivienda residencial) y que se respalda con acciones de la empresa a cambio de un rendimiento atractivo. El inversionista no participa en las decisiones de la empresa. Puede resultar atractivo dependiendo del proyecto de inversión. Es importante evaluar el tiempo y otros factores financieros.
  • Adquirir un terreno de inversión. Consiste en comprar un lote de tierra a bajo costo a fin de que por sí mismo y con el tiempo más el desarrollo de la zona, incremente su valor. Normalmente son inversiones de muy largo plazo. Tienen un grado alto de incertidumbre por el largo plazo.
  • Adquirir casas económicas y darlas en renta. Algunos inversionistas adquieren remates de casas abandonadas, en juicios hipotecarios ya sea de bancos o del INFONAVIT de zonas populares para remodelar y poner en renta o quizá revenderlas. Es necesario realizar un estudio financiero para conocer los datos de retorno de inversión, precios de renta de la zona, etc. Se tienen que considerar los "otros costos” como el deterioro de la propiedad, los gastos de remodelación, etc.
  • Adquirir un terreno para construir departamentos y venderlos. Como inversión se adquiere un terreno sobre el que se construyen departamentos o villas o "townhouses” en zonas de alta plusvalía. El reto es la comercialización ya que no es lo mismo ser inversionista que vendedor. Pueden ofrecer atractivos rendimientos.
  • Adquirir un terreno para construir naves industriales para rentar. Este tipo de inversión va enfocada a zonas de desarrollo logístico que conectan con Centros de Distribución de grandes empresas normalmente con presencia nacional o transnacional. Aquí el reto es la parte comercial y jurídica.
  • Adquirir un terreno para construir locales comerciales para renta. Este tipo de inversión inmobiliaria depende mucho de la ubicación y desarrollo de la zona dentro de la ciudad, así como de las regulaciones de la autoridad para su construcción, renta y operación comercial. Son proyectos de mediano plazo con buenos rendimientos, pero es necesario realizar un estudio.

TIPIRVING. La inversión inmobiliaria tiene dos líneas de beneficios, la rentabilidad (en forma de rentas, intereses, utilidades) y la plusvalía que es el incremento del valor del bien. El inversionista tiene que procurar que ambos sean razonablemente atractivos tomando en cuenta factores que deben analizarse tales como la ubicación, el mercado meta, el diseño de la propiedad y sus servicios, la comercialización, la cobranza, etc.

Contar con información y conocimiento antes de invertir es verdaderamente indispensable. Hay varios factores que son necesarios identificar como ya se mencionó: tasas de rendimiento, ubicaciones, precios del mercado, plusvalía, tipo de inversión inmobiliaria, qué empresa respalda el proyecto, quien lo dirige, cuál es plan de comercialización, entro otros factores.

Cuando hay una gran oferta de opciones en el mercado lo que hay que hacer es contar con expertos que te puedan ayudar a despejar tus dudas y sobre todo a identificar tu perfil de inversionista y validar si realmente la inversión inmobiliaria es para ti. Ya que existen otras opciones de inversión en otras Industrias.

Recuerda que El conocimiento es Poder. En PROVIFIN te asesoramos para conectarte con excelentes opciones de inversión inmobiliaria.

Irving Alberto Escalante Castillo
irvingescalante@gmail.com

Es Contador Público por la Universidad Autónoma de Yucatán. Maestro en Administración de Negocios con especialidad en Finanzas por la Universidad Tec Milenio. Cuenta con más de 20 años de experiencia en liderazgo de equipos de planeación y ejecución de proyectos empresariales, manejo de crisis y finanzas corporativas. Ha colaborado con empresas como MEGAMEDIA donde fungió como Director de Administración y Finanzas, es Socio de la firma CONSORCIO de la división Finanzas y Negocios, Socio fundador y director ejecutivo de Instituto de Enseñanza Tributaria IDET CONSILIUM, empresa de capacitación especializada en temas jurídicos, fiscales, patrimoniales, socio director de PROVIFIN, firma de Vinculación financiera que opera inversión y créditos directos a empresas y proyectos de negocio.


COMENTARIOS

Anónimo
Nada Nuevo aporta el artículo. Solo repite con otro lenguaje lo que el sentido común de muchas personas ya saben.
Anónimo
Puede ser que para ti sea lo mismo. Pero el mercado está lleno de vendedores que toman cursos para convertirse en tiburones, expertos en ventas inmobiliarias que le venden a la mente y no a la persona. Y hablando de sentido común ojalá sea común. En mi opinión el tema de inversiones está en el terreno de las Finanzas no en la Mercadotecnia.

Escribe un comentario.